岛城写字楼市场“三足鼎立”

日前，仲量联行发布青岛写字楼白皮书，资料显示，2016至2018年青岛优质办公楼预计新增竣工面积为171.9万平方米，将迎来新一轮供应高峰期，其中以市南香港中路总部经济中心区、崂山金家岭财富金融聚集区、市北中央商务区为青岛楼宇经济发展的典型代表，发展格局将愈发成熟。据统计，截至2015年底，三大成熟商务区优质办公楼总存量为316万平方米，其中香港中路以177.1万平方米存量居青岛优质办公楼市场首位。与此同时，2016年预计可新增供应76.8万平方米，主要集中在崂山和市北CBD内。种种数据表明，无论从存量还是新增量来看，市南、崂山、市北三个商务区，已然“三足鼎立”于岛城楼宇经济之中。

香港中路板块量大质优

提到商务区，青岛人最先想到的是香港中路。市南香港中路乃是青岛最传统、最核心的商务区。资料显示，市南区香港中路商务区形成于上世纪90年代末，已建成面积约3平方公里，是目前青岛规模最大、设施最完善、品质最优的商务区，同时还是青岛的政治和金融中心。因此，该商务区是银行、证券、基金等金融服务机构以及咨询顾问、会计师事务所等外资专业服务公司进入青岛市场的首选区域。目前，该商务区聚集了全市近85%的外资企业。

得益于成熟的配套，物流运输业同样在香港中路沿线形成了聚集效应和规模效应。物流运输业一直是青岛第三产业中的主导产业之一，因此，远洋、马士基、地中海航运等行业龙头企业在香港中路商务区形成早期便进入该区域，带动了物流产业链各个环节的公司纷纷进驻并聚集在此。目前，全市约90%的物流运输企业分布在香港中路商务区。

截至2015年底，该区域办公楼规模占市场总存量的58%，青岛甲级办公楼几乎全部聚集在该区域。区域优质办公楼租金为140至180元/平方米/月，整体入驻率达85%。

未来一段时间，像华润中心、海天中心等优质项目持续推向市场，将进一步推高区域楼宇品质和服务水平，进而吸引更多高端优质的企业租户，打造成青岛最重要的综合性商业活动中心。

市北CBD区域价值提升

青岛中央商务区于2005年获批动工至今已历时11年，根据规划，该板块要在15年内打造成为商业、金融、中介服务、科技信息等现代服务业的高端产业聚集区和核心区，因此吸引了万达、中海、卓越等众多地产大鳄纷纷在此安营扎寨。如今，该板块的大兴土木阶段渐进尾声，写字楼的售卖、租赁阶段渐入高潮，板块内商务氛围逐渐形成，从而使区域价值得到了较大的提升。

资料显示，目前市北中央商务区的办公楼存量仅占市场总存量的6%，但未来五年预计将有超过60万平方米的新增供应。市北中央商务区内租户的行业分布相对平均，且多数为内资私营企业。由于距离香港中路较近，有部分小型物流企业搬迁至此。作为新兴市场，区域内以优质的乙级办公楼为主，截至2015年底，区域优质办公楼租金为70至105元/平方米/月，整体入驻率达47%。

在CBD建设过程中，政府在推动楼宇经济方面做了许多积极地工作，包括出台多项扶持和鼓励政策，搭建楼宇经济服务站，在楼宇业主和入驻企业之间构建起沟通交流和全方位服务的平台。该区域的快速发展也将极大地吸纳香港中路商务区的扩张需求，成为其重要的补充市场。

崂山商务区提速发展

沿海尔路一路向南，崂山商务区写字楼林立，已经成长为继香港中路之后又一重要的商务板块。据了解，崂山商务区形成于东部高新技术产业区，是青岛市发展总部办公、科技创新的重要基地。2012年23.7平方公里青岛金家岭金融新区的规划，将区域定位为青岛新兴财富管理中心和推动全市金融业的转型升级的实验区，更是加速了区域的发展。

近几年崂山商务区吸引了一批内资区域型总部企业及国有企业的入驻，全市超过一半的国有企业分布于崂山商务区。从行业分布看，主要集中于金融、房地产、建筑、制造及能源化工。尤以金融企业为最，中国建设银行(601939,股吧)、招商银行(600036,股吧)、浦发银行(600000,股吧)等均在该区设立了银行区域总部。

截至2015年底，该区域办公楼规模占市场总存量的27%，尚处于建设阶段。区域优质办公楼租金为90至174元/平方米/月，整体入驻率达73%。未来3到5年，该区域预计将新增优质办公面积70万余平方米，以上实中心、协信中心等代表的高端楼宇为供应主体，金融城将初具规模。

岛城楼宇经济方兴未艾

据仲量联行发布写字楼白皮书资料显示，青岛楼宇经济建设成绩不俗。2015年，青岛市运营的万平米以上商务楼宇264座，总面积超过1200万平方米，入驻企业15245家；在建万平方米以上商务楼宇92座，总建筑面积达到1423万平方米，其中纳税超过1亿元的单体楼宇超过50个。与此同时，未来三年里，青岛优质办公楼预计新增竣工面积为171.9万平方米，将迎来新一轮供应高峰期。“从供给侧看，青岛优质办公楼滞后于同类型城市的发展，但作为山东省经济龙头城市和中国对外开放的重要窗口，青岛的楼宇经济发展具备良好的空间。发展单一业权物业、完善商业配套和服务体系以及建造更好的绿色建筑，是未来青岛楼宇经济的三大发展方向；同时，提高开发运营及物业投资的专业性也至关重要。”仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示，“在"多中心"协同发展、竞争日趋激烈的形势下，打造拥有独立特色和核心竞争力的优质办公楼，是未来楼宇经济发展的必由之路。”

青岛财经日报/青岛财经记者 李雯